Wie funktioniert der Hausverkauf in einer Erbengemeinschaft?

Verstirbt eine Person, hinterlässt kein Testament, hat aber mehrere Erben, wird jeder einzelne Gegenstand aus dem Erbe zum gemeinschaftlichen Vermögen der Erben erklärt. Die Erben bilden damit eine sogenannte Erbengemeinschaft, die auch als Gesamthandgemeinschaft bezeichnet wird. Im Interesse der Erben sollte eine schnelle Teilung des Nachlasses stattfinden, da erst nach der Auseinandersetzung des Nachlasses jeder Erbe frei über seinen Erbanteil verfügen kann.

Handelt es sich bei dem Nachlass um eine Immobilie, ist deshalb ein Hausverkauf als Erbengemeinschaft zu empfehlen. Je nachdem, ob sich die Erben einig oder nicht einig über den Immobilienverkauf als Erbengemeinschaft sind, gibt es verschiedene Handlungsmöglichkeiten, die nachfolgend kurz erläutert werden.

Fall 1: Erbengemeinschaft ist sich einig beim Immobilienverkauf

Den meisten Erben ist daran gelegen, eine Erbengemeinschaft aufzulösen und den Nachlass zu teilen. Gerade in Zeiten der Trauer möchten sich viele Erben nicht streiten, sondern setzen sich zusammen, um den Hausverkauf durch die Erbengemeinschaft ohne Konflikte über die Bühne zu bringen. Hier gibt es verschiedene Möglichkeiten:

• Sind sich alle Erben einig, dass das Haus als Erbengemeinschaft verkauft werden soll, wird eine einvernehmliche Vereinbarung getroffen. Anschließend wird das Haus veräußert und jeder Erbe bekommt seinen Anteil nach seiner Erbquote ausbezahlt. Dabei ist es empfehlenswert, einen erfahrenen regionalen Makler zu beauftragen, der im Dienste aller Erben steht und für alle gemeinsam den höchstmöglichen Preis für die Immobile zu erzielen versucht. So kommt es seltener zum Streit, als wenn einer der Erben den Verkauf selbst in die Hand nimmt.
• Eine weitere Möglichkeit ist, dass ein Erbe seinen Anteil am Nachlass verkauft und sich zum Beispiel von einem Miterben auszahlen lässt. Will ein Erbe aus einer Erbengemeinschaft seinen Anteil verkaufen, haben die Miterben immer ein Vorkaufsrecht, bevor der Anteil an Dritte verkauft werden kann. Allerdings ist das Vorkaufsrecht auf zwei Monate begrenzt, sodass man sich schnell entscheiden muss.
• Eine letzte Möglichkeit ist, dass ein Miterbe seinen Anteil verschenkt – entweder an einen Miterben oder auch an Dritte. In diesem Fall müssen alle Beteiligten der Erbengemeinschaft die Schenkung hinnehmen und können sie nicht verhindern. Hier muss mit dem neuen Besitzer über einen Immobilienverkauf als Erbengemeinschaft verhandelt werden.

Fall 2: Erbengemeinschaft ist sich nicht einig beim Hausverkauf

Es kommt immer mal wieder vor, dass sich Erben bezüglich des Hausverkaufs durch die Erbengemeinschaft nicht einig sind. Während der eine Erbe vielleicht das Elternhaus behalten möchte, weil viele Erinnerungen damit verknüpft sind, braucht der andere Erbe eventuell das Geld aus dem Immobilienverkauf für andere Pläne. Ist sich die Erbengemeinschaft bezüglich des Immobilienverkaufs nicht einig, gibt es ebenfalls verschiedene Möglichkeiten:

• Will ein Miterben die Immobilie unbedingt behalten, kann über eine Vermietung nachgedacht werden, um wenigstens die Kosten reinzuholen.
• Möchte einer der Erben nicht verkaufen und der andere nicht vermieten, kann jeder Miterbe eine Auseinandersetzung des Nachlasses verlangen. Dabei vermittelt das Nachlassgericht am letzten Wohnsitz des Verstorbenen zwischen den streitenden Parteien, um eine freiwillige Einigung zu erwirken. Das Nachlassgericht kann die Erben aber nicht zur Einigung zwingen.
• Als letzte Möglichkeit bleibt die Auseinandersetzungsklage. Bei der Klage auf Erbauseinandersetzung wird vom Gericht eine Teilungsversteigerung vorgegeben. Bei einer Zwangsversteigerung werden dann Grundstück und Immobilie verkauft, um das ererbte Haus der Erbengemeinschaft in einen teilbaren Geldbetrag zu verwandeln. Eine Auseinandersetzungsklage ist allerdings nicht nur sehr teuer und langwierig, sondern bei der Zwangsversteigerung wird meistens auch ein viel niedrigerer Preis erzielt als bei einem freiwilligen Hausverkauf durch die Erbengemeinschaft. Deshalb sollte eine Auseinandersetzungsklage nur dann ins Auge gefasst werden, falls alle anderen Einigungsversuche gescheitert sind.

Fazit

Eine Auseinandersetzungsklage ist kein guter Weg, um eine Auflösung der Erbengemeinschaft zu erzwingen. Die damit verbundene Zwangsversteigerung geht in der Regel mit einem niedrigeren Verkaufspreis und dadurch einem geringeren Erbanteil für alle einher. Sinnvoller ist es, sich mit allen Erben an einen Tisch zu setzen, um einen einvernehmlichen Hausverkauf als Erbengemeinschaft zu erreichen.

In der Regel ist es hilfreich, vor solch einem Gespräch eine Immobilienbewertung vornehmen zu lassen, damit die unschlüssigen Erben eine Vorstellung davon bekommen, welchen Preis die Immobilie wert ist und mit welcher Summe sie bei einer Zustimmung zum Hausverkauf oder beim Verkauf ihres Erbanteils erwarten können. Ist das Verhältnis zwischen den Erben nicht so gut, fühlen sich Miterben oft fairer behandelt, wenn ein Makler die Immobilienbewertung und gegebenenfalls den Hausverkauf übernimmt, sodass letztendlich ein möglichst hoher Verkaufsgewinn herausspringt.